Sentença da 2ª Vara Cível de Cacoal apontou inadimplemento em contrato verbal de investimento imobiliário envolvendo construção e venda das chamadas “Kazokas”
Porto Velho, RO – A 2ª Vara Cível de Cacoal condenou a empresa House2Us Empreendimentos Imobiliários e Franquias Eireli ao pagamento de R$ 204.731,41 por danos materiais em uma ação envolvendo investimento em empreendimento imobiliário no município de Ji-Paraná. A sentença foi proferida pela juíza Elisângela Frota Araújo Reis, que julgou procedente o pedido formulado pela parte autora.
O caso trata de uma ação de indenização por danos materiais ajuizada por uma investidora contra a empresa. Segundo a sentença, a autora relatou que, em janeiro de 2020, foi procurada pela requerida, por intermédio de seu representante, que apresentou uma proposta de investimento imobiliário baseada na construção e comercialização das chamadas “Kazokas”, pequenas residências que seriam edificadas em Ji-Paraná.
De acordo com a narrativa analisada pelo juízo, o modelo de negócio previa que o investidor adquirisse os lotes, enquanto a empresa ficaria responsável pela construção, fiscalização das obras e posterior comercialização dos imóveis. A requerida também teria assumido o compromisso de restituir o capital empregado e dividir igualmente o lucro obtido com a venda das unidades.
A autora afirmou que, confiando na proposta, pagou R$ 18 mil a título de taxa de franquia, adquiriu três lotes pelo valor total de R$ 210 mil, arcou com R$ 10 mil referentes ao registro dos imóveis e realizou diversos pagamentos destinados à execução das obras. O investimento total informado na ação foi de R$ 398.369,21.
Segundo a sentença, a autora sustentou que a empresa não concluiu as construções e comercializou os imóveis ainda inacabados. A situação teria provocado prejuízos financeiros e também levado a investidora à condição de ré em outra ação judicial ajuizada por adquirentes de uma das unidades, na qual se buscava a conclusão das obras.
A parte autora informou ter recebido apenas R$ 193.637,80 provenientes da comercialização parcial de dois imóveis. Com base nessa diferença, pediu a condenação da empresa ao pagamento de R$ 204.731,41, valor apontado como prejuízo material.
No processo, foram feitas diversas tentativas de citação da empresa requerida, todas sem êxito, inclusive após consultas em sistemas disponíveis e a concessionárias de serviços públicos. Diante disso, foi deferida a citação por edital e a Defensoria Pública foi nomeada para atuar como curadora especial da requerida.
A curadora especial apresentou contestação por negativa geral. A autora apresentou réplica e chegou a requerer produção de prova testemunhal. A requerida, por sua vez, informou não possuir outras provas a produzir.
Ao analisar o caso, a juíza entendeu que o processo comportava julgamento antecipado, com base no art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, por considerar desnecessária a produção de outras provas. Para o juízo, os elementos já constantes nos autos eram suficientes para solucionar a demanda.
A controvérsia foi delimitada pela sentença como a verificação da responsabilidade da empresa pelos prejuízos materiais decorrentes do inadimplemento de contrato verbal de investimento imobiliário firmado entre as partes.
A magistrada destacou que, em casos de descumprimento de obrigação contratual, o dever de reparar encontra fundamento no art. 389 do Código Civil, segundo o qual o devedor responde por perdas e danos, juros, atualização monetária e honorários advocatícios quando não cumpre a obrigação.
A sentença também mencionou os arts. 186, 187 e 927 do Código Civil, relativos à responsabilidade civil por ato ilícito, abuso de direito e obrigação de reparar dano causado a terceiros.
No exame das provas, a juíza concluiu que a autora se desincumbiu do ônus probatório que lhe cabia. A existência da relação contratual foi considerada demonstrada por conversas de WhatsApp mantidas entre a autora e o representante da empresa.
Segundo a sentença, nessas mensagens o representante apresentou detalhadamente o projeto “Kazokas”, encaminhou fotografias das unidades em construção, informou valores de investimento, prazos de execução das obras e assegurou que os lotes seriam transferidos para o nome da investidora como forma de garantia.
Ainda conforme a decisão, as conversas também indicavam a promessa de restituição integral do capital investido e divisão igualitária do lucro obtido com a venda das unidades.
A relação contratual também foi corroborada por voucher de pagamento da taxa de franquia de R$ 18 mil, emitido em nome da própria empresa, e por declaração intitulada “Declaração – Termo de Responsabilidade”, subscrita pela House2Us em 15 de outubro de 2021. Nesse documento, a empresa reconheceu expressamente sua responsabilidade pela conclusão das obras das “Kazokas”.
A sentença também considerou comprovado o aporte financeiro realizado pela autora. Extratos bancários e comprovantes de transferências demonstraram, segundo o juízo, que diversos valores foram enviados tanto diretamente à conta bancária do representante da empresa e à própria requerida quanto a fornecedoras de materiais de construção, sob orientação do representante da ré.
Declarações de empréstimos familiares, uma no valor de R$ 164.698,00 e outra de R$ 190 mil, foram consideradas pela magistrada como elementos que explicaram a origem dos recursos utilizados pela autora no investimento. A soma dos dois valores, de R$ 354.698,00, foi apontada como compatível com o montante investido.
O inadimplemento contratual também foi reconhecido. A juíza afirmou que os contratos de compra e venda das unidades denominadas “Kazoka Brise”, vinculadas a matrículas do Cartório de Registro de Imóveis de Ji-Paraná, demonstraram que os imóveis foram comercializados antes da conclusão das obras.
A sentença registrou que uma das unidades foi vendida por R$ 235.547,25 e outra por R$ 223 mil, valores considerados significativamente superiores aos repassados à autora.
De acordo com a decisão, do total de R$ 398.369,21 investido, a autora recebeu apenas R$ 163.637,80 referentes à venda do primeiro imóvel e R$ 30 mil relativos à venda do segundo, totalizando R$ 193.637,80.
A diferença entre o valor investido e o montante recebido foi calculada em R$ 204.731,41. Para a magistrada, esse valor corresponde ao prejuízo material suportado pela investidora, uma vez que a empresa, apesar de ter recebido os compradores e negociado diretamente as vendas, não restituiu integralmente os valores.
A existência de outra ação judicial, em tramitação na 1ª Vara Cível de Ji-Paraná, proposta por adquirentes de uma das unidades contra a autora para buscar a conclusão das obras, foi considerada elemento adicional das consequências do inadimplemento contratual da requerida.
A juíza também observou que as conversas mantidas por WhatsApp revelaram o reconhecimento da dívida pelo representante da empresa. A sentença apontou que, em mensagens dirigidas a familiar da autora, houve proposta de acordo para quitação do débito.
Diante desse conjunto, a magistrada concluiu que ficaram configurados os pressupostos do dever de indenizar. Para o juízo, a requerida descumpriu obrigação contratual, deixou de concluir as obras e não restituiu integralmente os valores investidos, causando prejuízo material comprovado.
A sentença apontou nexo causal direto entre o inadimplemento contratual e os danos experimentados pela autora. Com esse entendimento, a juíza julgou procedente o pedido e condenou a House2Us Empreendimentos Imobiliários e Franquias Eireli ao pagamento de R$ 204.731,41, a título de indenização por danos materiais.
O valor deverá ser acrescido de correção monetária a partir de cada desembolso e juros de mora a contar da citação.
A empresa também foi condenada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios ao advogado da parte autora, fixados em 10% sobre o valor da condenação, com fundamento no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil.
A sentença determinou que, em caso de recurso, a parte contrária seja intimada para apresentar contrarrazões no prazo de 15 dias. Após eventual tramitação recursal, os autos deverão ser remetidos ao Tribunal de Justiça de Rondônia.
Essa reportagem foi realizada com auxílio do Julgo Procedente (https://julgoprocedente.com.br) – A melhor ferramenta de pesquisa jurídica do Brasil.
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